Litiges fonciers en Côte d’Ivoire : une crise en expansion, des solutions encore limitées

En Côte d’Ivoire, la multiplication des conflits fonciers met sous pression à la fois les citoyens, les investisseurs et les institutions judiciaires. Avec 80 % des parcelles dépourvues de titre foncier et des délais d’obtention de documents légaux dépassant souvent un an, les tribunaux sont submergés par des contentieux de plus en plus complexes. Malgré des réformes en cours, la sécurisation du foncier reste un défi majeur pour le pays.

Une explosion des contentieux, un système judiciaire débordé

La crise des litiges fonciers s’intensifie, mettant à rude épreuve le système judiciaire ivoirien. Selon la présidente de la Cour d’appel de Daloa, Fian Adou Rosine, les tribunaux sont aujourd’hui « submergés par les affaires liées au foncier », représentant la majorité des contentieux civils en cours​.
Les causes sont multiples : accaparement illégal des terres, double voire triple attribution des parcelles, arnaques immobilières, et transactions non sécurisées. Cette situation génère une méfiance croissante des citoyens vis-à-vis des institutions et entraîne une flambée des conflits devant les juridictions.

Un marché foncier dominé par l’informel

Les données du Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme (MCLU) confirment l’ampleur du problème : plus de 80 % des parcelles en Côte d’Ivoire ne sont pas enregistrées officiellement​. Cette insécurité juridique favorise :

• Des conflits récurrents entre familles, communautés et promoteurs immobiliers,
• Des ventes illégales et des litiges multiples sur une même parcelle,
• Une flambée des prix du foncier, atteignant parfois 1,5 million FCFA/m² à Abidjan​

L’absence de titres fonciers impacte également l’investissement immobilier et le développement urbain, freinant des projets majeurs de logement et d’aménagement. Le Programme Présidentiel de Construction de Logements Sociaux (PPLSE), qui visait 150 000 unités, peine à se concrétiser en raison des incertitudes foncières​.

Des délais d’obtention toujours trop longs

Bien que la réglementation prévoie un délai de 90 jours pour l’obtention d’un Arrêté de Concession Définitive (ACD), la réalité est bien différente :

• 45 % des ACD sont délivrés après plus de deux ans​
• Seuls 20 % des titres sont obtenus en moins d’un an,
• 35 % des demandes restent en attente trois ans ou plus.

Cette lenteur est due à une bureaucratie complexe, une corruption persistante et un manque de moyens au sein des services cadastraux. En conséquence, de nombreux citoyens se retrouvent bloqués, incapables d’accéder à la propriété légale et contraints d’engager des procédures judiciaires longues et coûteuses.

Quelles solutions pour sécuriser le foncier ?

Face à cette crise grandissante, plusieurs réformes sont en cours pour accélérer la formalisation et sécuriser les transactions foncières :

1. Dématérialisation des procédures et renforcement du Guichet Unique du Foncier

Le nombre de guichets uniques est passé de 63 en 2018 à 67 en 2023, facilitant les démarches​
La digitalisation des archives cadastrales vise à réduire la fraude et sécuriser les transactions.
Simplification et accélération de la délivrance des ACD

2. La mise en place d’un registre foncier numérique national permettra un meilleur suivi des transactions et une réduction des délais de traitement
Un allègement des démarches administratives est prévu pour accélérer la régularisation des terrains.

3. Lutte contre les fraudes et les arnaques immobilières

Des contrôles renforcés contre la vente illégale de terrains et des sanctions plus sévères contre les doublons de titres sont en discussion. Un renforcement des juridictions spécialisées en contentieux foncier est envisagé pour désengorger les tribunaux et traiter les affaires plus efficacement.

La sécurisation du foncier est essentielle pour prévenir les conflits, attirer les investissements et structurer le marché immobilier. Pour éviter une aggravation de la crise, l’État doit accélérer la délivrance des titres, renforcer les contrôles et sensibiliser la population à l’importance de la formalisation foncière.

Par Afriveille